REITs治理中的内部治理和外部治理探讨

时间:2020-10-01 00:40 作者:YWYF

习REITs

作者:EthenChow

REITs由于庞大的资金和资产治理REITs内部可能并不具备足够合适足够多的治理人才外聘第三方治理人酿成REITs的现实需求。相较于内部治理人外部治理人在专业化水平更高同时能够给REITs带来大量的外部资源。外部治理人能够胜任超大资金资产的治理;除非内部治理人专职专业深耕于此否则很难胜任大型甚至超大型资金资产治理。另一方面外聘第三方治理人在公司治理历程中透明度会高于内部治理人治理透明度的提高会使资本市场回声更好透明度的提高也有助于治理的规范性。从治理规模、专业水平、透明度来说外部治理要优于内部治理。

不管是内部治理还是外部治理REITs在金融资产治理层面讲求的是对该REITs运作的治理主要体现在REITs的市值治理、流动性治理、颠簸性治理、信息披露等险些不在二级市场从事生意业务显示出REITs的被动性故在金融资产治理层面属于被动型治理。在不动产治理层面要求REITs努力主动到场一级市场运作包罗治理运营好现有资产和对合适优质资产举行重组并购到达内生增长和外延扩张双驱动不动产治理体现出REITs主动治理型特征。REITs兼具主动治理和被动治理特性体现出强烈的一二级市场联动性本质为主动型被动性产物。从这个角度看我国公募REITs是主动型被动性基金。

泉源:习REITs

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从上述结构图来看所有REITs均基于信托执法基础建设关系主要是REITs份额持有人非实际REITs治理运营者REITs份额持有人和治理人(内部治理人和外部治理人)之间是委托署理关系。REITs载体可以为公司型、信托型、基金型等这种执法关系和REITs载体形式本质并无一定联系REITs载体类型并非牢固于一种治理模式。也就是说不管公司型REITs也好还是信托型REITs、基金型REITs都存在委托署理关系但委托署理链条有区别。另外公司型REITs、信托型REITs、基金型REITs都有可能是内部治理和外部治理非主观上认为公司型REITs就是内部治理模式信托型REITs和公司型REITs就是外部治理。美国以公司型REITs为主但有的公司型REITs是内部治理有的是外部治理总体来说以内部治理为主。与此相反日本公司型REITs基本以外部治理为主。对于信托型REITs来说也并非全部外部治理例如香港领展信托REITs本质是内部治理模式究其原因主要是领展REITs完全控股治理公司治理人是REITs内部人属于内部治理型REITs。现在美国、欧洲以公司型REITs为主治理模式以内部治理为主;亚洲以信托型REITs为主治理模式以外部治理为主。对于REITs载体差别主要是各地域与国家法体系的差异。在治理模式上内部治理和外部治理一般没有优劣优劣之分但也确实泛起一定时期某些国家或地域内部治理稍优于外部治理但另一时期某些国家或地域外部治理稍优于内部治理这种现象的泛起可能和其时政治情况、执法情况、市场情况、治理人治理水平等密切相关。基于我国当前现实状况我国接纳公募基金型REITs,开始时接纳外部治理模式比力可行等市场化运作一定时期后最好也能泛起内部治理型公募基金REITs实现外部治理型REITs和内部治理型REITs相互竞争促进我国治理机制完善与进步。

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